설명의무 위반한 공인중개사, 임차인 손해 배상 책임 인정
▌신탁 부동산 임대차 계약 중개 시 법적 설명의무 다하지 않으면 배상책임
공인중개사가 신탁 부동산의 임대차 계약을 중개하는 과정에서 법적 설명의무를 이행하지 않아 임차인이 손해를 입은 경우 손해배상 책임이 있다는 판결이 나왔다
11일 대한법률구조공단에 따르면 인천지방법원은 공인중개사와 한국공인중개사협회가 공동으로 원고 A씨에게 7000만 원과 지연손해금을 지급해야 한다는 판결을 내렸다
▌공인중개사의 부실 중개로 임차인 보증금 피해 발생
A씨는 공인중개사 B씨를 통해 보증금 7000만 원에 임대차 계약을 체결하고 확정일자 및 전입신고를 완료했다 그러나 이후 B씨는 A씨에게 일시적으로 다른 곳으로 전출할 것을 요청하며, 만약 소유권이 변경되어 보증금 손실이 발생할 경우 책임지겠다는 확인서를 작성해줬다
A씨는 이에 따라 잠시 전출한 뒤 6일 후 원래 주소지로 다시 전입신고를 했다 그러나 이 과정에서 부동산 소유권이 다른 사람에게 이전되었고, 신탁회사와의 담보신탁 계약이 체결되면서 신탁을 원인으로 한 소유권 이전 등기가 완료되었다
이후 A씨는 다시 B씨의 중개로 신탁회사가 아닌 위탁자와 보증금 7000만 원으로 재계약을 체결했고, 계약 만료 후 연장된 계약은 다른 공인중개사 C씨의 중개로 진행되었다
그러나 계약 만기 1개월 전 A씨가 위탁자에게 계약 갱신 거절 의사를 밝혔지만, 보증금을 반환받지 못했다 이에 따라 A씨는 대한법률구조공단을 방문해 법적 대응을 시작했다
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▌공인중개사 설명의무 위반 법원 손해배상 책임 인정
법률구조공단은 A씨를 대리해 공인중개사 B씨와 C씨, 그리고 그들의 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했다
공단 측은 공인중개사들이
- 신탁등기가 되어 있는 부동산을 중개할 때 신탁원부를 확인시켜 주지 않은 점
- 임대차 계약 시 신탁회사의 동의가 필요하다는 법적 설명을 하지 않은 점
등을 이유로 들어 A씨가 임차인으로서 대항력이나 우선변제권을 확보하지 못하게 되었고, 이로 인해 피해를 입었다고 주장했다
또한 한국공인중개사협회도 소속 중개사들의 중개행위로 인해 발생한 손해에 대해 공제금 지급 의무가 있다고 판단했다
이에 대해 법원은 공단의 주장을 받아들여 공인중개사와 한국공인중개사협회가 공동으로 7000만 원과 지연손해금을 배상해야 한다고 판결했다
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▌부동산 임대차 계약 시 공인중개사의 설명의무 법적 책임 강화
A씨를 대리해 소송을 진행한 대한법률구조공단 이동혁 공익법무관은 "이번 판결은 공인중개사가 신탁 부동산 거래 시 반드시 법적 설명의무를 이행해야 한다는 점을 명확히 한 사례"라고 평가했다
그는 또한 "향후 유사한 부동산 거래에서 공인중개사의 책임을 더욱 강화하는 계기가 될 것이며, 부동산 임차인의 권익 보호 및 공정한 부동산 거래 질서 확립에 기여할 것"이라고 말했다
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▌공인중개사의 법적 설명의무 미이행 시 처벌 및 법적 근거
공인중개사가 임대차 계약 체결 시 필수적인 법적 설명을 하지 않거나 중요한 사항을 고지하지 않는 경우 민형사상 책임을 질 수 있다
- 공인중개사법 제30조(손해배상책임)
공인중개사가 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인에게 손해를 발생시킨 경우 그 손해를 배상할 책임이 있음
- 민법 제750조(불법행위에 의한 손해배상)
타인에게 손해를 끼친 경우 고의 또는 과실 여부를 따져 손해배상 의무 발생
- 공인중개사법 제39조(업무정지 및 등록취소)
중개업자가 중요한 사항을 사실과 다르게 설명하거나 의무를 이행하지 않은 경우 업무정지 처분 및 자격 취소 가능
▌부동산 거래 시 임차인의 주의사항 및 법적 보호 방법
이번 판결은 공인중개사의 설명의무가 법적으로 강화될 필요가 있음을 시사하며, 신탁 부동산 거래 시 더욱 신중한 대처가 필요함을 보여준다
부동산 계약을 체결할 때
- 신탁 등기 여부 확인
- 수탁자 신탁회사의 동의 확인
- 임차인의 대항력 및 우선변제권 확보 여부 검토
등을 철저히 확인해야 하며, 공인중개사의 설명이 부족하거나 신뢰가 가지 않을 경우 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 필요하다
법원은 앞으로도 유사한 부동산 거래에서 임차인의 권리를 보호하고 공인중개사의 책임을 강화하는 방향으로 판결을 내릴 가능성이 높다
